導讀：這一篇有關房地產法論文范文有3000字符左右。題目是關于“物權法對房地產管理的影響”。如何在尊重和規范私權利的前提下構筑新的房地產法體系,就成為房地產法調整和完善的重要任務。在相關的原則明確以后，這為社會大眾更好的獲取財富提供了途徑。

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作者：栗勝華

摘要：物權法出臺后,現行房地產法中凡是與物權法沖突的內容則因為新法優于舊法、上位法高于下位法,而自動失效;一些不適應物權法精神的條文也要做相應的調整。如何在尊重和規范私權利的前提下構筑新的房地產法體系,就成為房地產法調整和完善的重要任務。

關鍵詞：物權法;房地產管理;影響

(房地產法論文)范文：物權法對房地產管理的影響

一、特權法的基本內容與功能

1.1特權法的基本內容

《特權法》的第一條規定：“為了維護國家基本的經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的特權，根據憲法，制定枉法。”從這里可以推知，特權法建立的目的是確定財產歸屬與財產利用的秩序。《特權法》的基本內容主要包括以下五個方面的內容：

1. 對物的使用確立好秩序，比如物業管理、調整好相鄰關系等。

2. 確立財產歸屬制度。也就是社會主休對那些有價值的資源的歸屬權，對權利的邊界進行劃定，對有價值資源歸屬與利用，確定好秩序，防止出現紛爭。

3. 當物權遭到侵占與侵害之時，如何才能獲得救濟。

4. 物權法中規定了在社會大人對物權不喪失的前提之下，經營物或者是利用物提供了一定的手段，這主要是給予設立他物權或者他期權的實現，比如租賃使用權、抵押權、居住權、質押權、用益權。物權法調整的是所有權人和他項人之間的基本的關系，調整他項人和第三人之間的關系盡量做到物盡其用。

5. 確立物權取得的相關原則。《物權法》中規定了通過哪些具體的方式、具有哪些條件之下，才可以取得沒有主人的財產與從別人手中獲得財產。在相關的原則明確以后，這為社會大眾更好的獲取財富提供了途徑。

1.2物權法的功能

市場經濟中進行交換的基礎是財產權，然而需要對財產權進行規范的法律上的基礎就是物權法。由此可以看出，物權法是市場經濟的基礎。從某種意義上來說，正是由于財產人對自己的物進行自主處分的權利，擁有契約自由與貿易自由，才能建立競爭的市場經濟新秩序。從某種意義上來講，對財產進行平等的保護，也就是對市場經濟的主休與市場經濟的秩序進行保護。

物權法對政府行為的規范方面，也能直到各級的作用。物權法將個人與政府所各自擁有的權利進行了劃分，政府所行使的權利的界限。所有權具備怕他性，這不僅包含了個人，還包括了政府。所有權人在一定的法制的范圍之內，能夠自由行使對財產或者是物的支配權，并且政府也應該對這種權利的行使給予尊重與保護。

這種權利的尊重與保護，是對政府權力制約，同時政府也不能夠代替所有權人行使其權利，也不能干預或者是妨礙個人權利的行使，否則，就會構成“侵權”。

所以，政府需要及時轉變角色。政府在整個市場經濟中的角色應該是中立的，其任務定位在服務商，在某些平等的主休之間可以通過相關的民事行為來完成其事項，政府在這種情況下就不應該進行插手，否則的話，往往會造成許多不正確的干預;

對那些需要政府進行干預和限制的私人權利之時，這時往往需要運用行政手段來加以完成，在使用行政手段的過程中，一定要有合適的理由，這就是公共利益或者是社會利益。政府不能夠將手段或者是角色進行混淆，更涌將行政行為與民事行為加以混淆。

二、物權法對房地產管理的影響

1.物權法對房地產開發管理的影響

現在的房地產市場之中出現的商品房，以及各種的商用性質的建設用地出現等，都是由于對土地的使用權進行有償出讓，這恰恰是政府對土地所有權管理之后的結果。以前政府既被當作是土地的所有者向全社會來出讓的規則，維護好房地產市場的良性秩序，對違規的行為進行監督懲治。

需要特別注意的是，在以前體制之下能夠大量劃撥土地，還存在商業化利用的多種途徑，這些轉化的標準或者條件的掌握，都是在政府部門，并且具有一定的隨機性。

對于土地使用權的出讓，加強對土地規劃方面的管理，進一步嚴肅對土地規劃方面的權威性，這將是對政府執政能力的最大考驗。在物權法中規定，在建設用地的使用權，期限滿之前，因為是公共利益需要對土地進行提前回收的，應該按照征收規定，對土地之上的房屋和其他的不動產給予經濟方面滴補償，并且還需要歸還土地出讓金。

如果是在征收之前進行出讓，而將某一片的土地的定位為住宅用地，但是由于時代的發展，這時需要去面對那些已經作為是私權的建設用地，使用權人對土地的使用權回收和在土地上的建筑進行補償的問題。

在當今物權法的視下，土地的使用權已經是受到物權法所保護的私權，協調物權法和現行的法律針對土地使用權的交易方面的限制也是要進行詳細研究的。比如，在進行的法律之中需要將土地的使用權取得之后，需要具有百分之二十五的投資。

才可以進行交易，這種限制條件是否在新的法律環境之下，才能夠繼續進行合理交易，這就是需要值得探討的問題。土地使用權的續期方面，在使用權終止之時，地上建筑物的使用權在補償方面，都需要對土地使用權人的財產權利加以尊重，需要對國家所有權進行合理使用。

2.物權法對房地產交易管理的影響

當前政府對房地產業的管理方面，還是表現在政府實行的管制行為，已經逐漸擴展到房地產交易中的每一個環節之中。從剛開始交易合同的簽訂到房屋產權登記等等，都受到了政府的監督與管理。物權法的頒布確定了對于不動產物權登記的效力，并且也對不動產登記作出了有關原則性方面滴規定。

可以這樣說，房地產產權方面的交易與登記，已經關涉到了房地產產權權利的取得與交易過程中的每一個環節，這既可以說是政府對房地產業實行管理的重要的手段，又可以說是民事交易的當事人對其物權進行公示的方式。

物權法中規定，不動產的權屬證書作為權利人對該不動產物權所擁有的證明，不動產登記上的準確性，直接關系到了交易安全的保護方面。按照物權法所規定的，當登記中出現了錯誤導致對他人造成一定侵害知之時，房地產的登記機構應該給予適當的賠償。

在登記機構已經支付一定的賠償之后，可以像那些已經造成登記錯誤的人再進行追償，并且《物權法》中的第十二條，對登記機構的職責進行了明確的規定，并且登記機構是需要進行審查方面義務的，這實際上和當前實踐之中的審查義務來說要重很多。

這就說明了，房地產的登記機構需要面對更大的法律責任與風險，切實提高房地產登記方面審查的質量，這是對當前房地產交易管理方面最大的考驗。

3.物權法對物業管理的影響

物業管理在房地產管理中的重要組成部分，也是矛盾比較突出與問題比較多的重要方面。從特定的意義上來講，物業管理實際上是屬于業主方面的事情。在物權法中對業主經過相關的自治機構來聘用相關的物業管理企業，來達到物業的管理。

然而，從實際的情況來講，政府還不可能從物業文獻完全撤出來，這主要是因為現在的房地產開發采取的是樓宇為主，并且是大面積的成片開發，這樣會造成小區的規模逐漸擴大，物業小區實際上是承擔社區管理方面的任務;零星住宅與周圍的商業住宅存在著較為復雜的關系，樓宇開發實際上是存在著前期的開發商，

再到相對分散的業主之間的過渡，這容易導致業主在自我管理方面很難發揮其應該有的作用。所以，物權法頒布后，建筑物區分其歸屬權制度、業主的權利進一步法定化以后，政府很難從物業管理之中徹底撤出來。

結語

《物權法》規范的是平等主體之間的財產關系，對明確財產歸屬，合理利用資源，保護權利人的財產權益，維護經濟社會秩序，尤其是對于房地產權利，更是意義巨大。

參考文獻

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[3]宋雯.淺談房地產關系對房地行政管理體制之影響[J].法制博覽,2016(17).

作者簡介：栗勝華，主要研究方向：建筑與房地產法、商法學。

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